Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis
Eine Immobilienbewertung, nicht zu verwechseln mit einem Gutachten, dient Verkäufern zur Werteinschätzung ihrer Immobilie. Die Immobilien Wertermittlung ist ein wichtiges Instrument um dem Marktwert eines Objekts festzustellen. Es gibt mehrere Methoden zur Wertermittlung, die je nach Art der Immobilie und Zweck der Bewertung angewendet werden können. Die gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Der Bodenrichtwert und dessen Anpassungsfaktoren bei der Immobilienbewertung
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Wert zur Bestimmung des Bodenwerts und damit auch ein wichtiger Wert bei der Immobilienbewertung. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter dargestellt, er beschreibt den durchschnittlichen Wert für ein unbebautes Grundstück. Für ein bebautes Grundstück müssen bereits Abschläge in den Bodenwert kalkuliert werden. Der Bodenrichtwert ist nur ein Richtwert der von verschiedenen Anpassungsfaktoren beeinflusst wird. Das einfache multiplizieren des Bodenrichtwerts mit der Quadratmeteranzahl des zu bewertenden Grundstücks führt oft zu einem verfälschten Wert.
Wertbeeinflussende Faktoren für den Bodenrichtwert sind Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Infrastruktur und die jeweilige Marktsituation.
Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis ermittelt und dient Verkäufern und Käufern als Orientierungshilfe, Gutachter und Immobilienmakler nutzen ebenfalls den Bodenrichtwert als Grundlage für ihre Immobilienbewertung.
Die Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen können auf der Website boris.nrw.de eingesehen werden.
Der Grundstücksmarktbericht – Grundlage zur Anwendung der Anpassungsfaktoren bei Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis
Der Grundstücksmarktbericht wird jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis veröffentlicht und enthält wichtige Anpassungsfaktoren zur Ermittlung des Bodenwerts, aber auch Anpassungsfaktoren für bebaute Grundstücke. Der Gutachterausschuss nutzt dafür Daten aus Kaufverträgen aller Immobilienverkäufe, Notare sind dazu verpflichtet alle Kaufverträge an den Gutachterausschuss weiterzuleiten. Diese Daten werden vom Gutachterausschuss ausgewertet und davon werden die Grundstückswerte abgeleitet.
Ebenfalls werden im Grundstücksmarktbericht Anpassungsfaktoren veröffentlicht, die zur Anpassung des Bodenrichtwerts dienen. Wie schon erwähnt ist der Bodenrichtwert nur ein Wert der zur Orientierung dient, der letzendliche Bodenwert wird aber noch von Anpassungsfaktoren beeinflußt. Mit diesen Anpassungsfaktoren können Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone in Bezug auf Lage, Größe, Ausrichtung und Nutzungsmöglichkeit eingewertet werden um einen realistischen Grundstückwert darzustellen.
Die Ausrichtung der Immobilie zur Himmelsrichtung ist für viele Kaufinteressenten von Bedeutung, eine südliche oder südwestliche Orientierung der Gebäuderückseite wird bevorzugt und deshalb höher bewertet. Folgende Faktoren werden bei der Ausrichtung eines Grundstücks (reine Wohnnutzung) berechnet*:
Südöstliche und nordwestliche Orientierung: 1,0
Südliche oder südwestliche Orientierung: 1,05
Nördliche oder nordöstliche Orientierung: 0,95
* Quelle: Grunstücksmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis
Darüber hinaus werden Markttendenzen sichtbar gemacht, Regionen mit schwacher Nachfrage werden abgewertet, Regionen mit steigender Nachfrage werden aufgewertet.
Grundstückmarktberichte für Nordrhein-Westfalen können ebenfalls auf der Website boris.nrw.de eingesehen und herunter geladen werden.
Die einzelnen Verfahren zur Wertermittung einer Immobilie im Überblick
Gutachter, Sachverständige und Immobilienmakler nutzen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswerverfahren zur Wertermittlung. Zur Ermittlung des Werts einer Immobilie werden oft zwei Verfahren angewendet, die Schnittmenge dieser beiden Verfahren ergeben den Marktwert, dies führt zu einem genaueren Ergebnis.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren beruht auf dem Prinzip den Marktwert einer Immobilie durch den Vergleich mit anderern vergleichbaren Immobilien zu ermitteln. Dieses Verfahren führt prinzipiell zu einem realistischen Ergebnis, wenn ausreichend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen. Selbst dann ist es oftmals schwierig den genauen Ausstattungsstandard oder die Qualität der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen genau zu erkennen und einzuordnen. Auch Lage, Größe und Schnitt vergleichbarer Immobilien sind oft schwer zu ermitteln, dies führt dazu das das Ergebnis verschwommen dargestellt wird.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Wohnimmobilien, da oft nur hier ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Der Vorteil des Vergleichswertverfahren ist seine Transparenz dem Kunden gegenüber und an der tatsächlichen Orientierung am Markt. Der Nachteil ist das besondere Ausstattungsmerkmale der Vergleichsobjekte vom Bewerter oft nicht erkannt und berücksichtig werden können.
Garagen können, wenn sie vermietet sind, mit dem Ertragswertverfahren bewertet werden, bei nicht vermieteten Garagen ist das Vergleichswertverfahren allerdings besser geeignet da in Ballungsräumen wegen Parkplatznot teilweise höhere Preise gezahlt werden und diese Preise die Herstellungskosten übersteigen.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie auf Grund der theoretisch tatsächlich entstandenen Herstellungskosten. Diese Baupreise werden in den Neuherstellungskosten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) festgesetzt. Mit Hilfe von Baupreisindizes werden die Neuherstellungskosten (NHK) aus dem Jahr 2021 auf das aktuelle Datum umgerechnet. Für Nordrhein-Westfalen veröffentlicht der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen die Baupreisindizes quartalsweise. Die Baupreisindizes für Nordrhein-Westfalen und somit auch für den Rhein-Erft-Kreis können unter www.it.nrw eingesehen werden.
Das Sachwerterfahren versucht also die Kosten zu ermitteln die zum aktuellen Zeitpunkt anfallen würden um ein Gebäude zu bauen, anschießend werden Werte für das Alter und die geschätzte Abnutzung abgezogen. Modernisierungen, wie eine erneuerte Heizung, Fassadendämmung oder ein neues Bad, werden mit einem Zuschlag berücksichtigt.
Dieses Verfahren ist besonders gut geeignet für Indutriegebäude oder öffentliche Gebäude deren Wert schwer durch andere Verfahren zu ermitteln ist, es findet aber auch oft Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern.
Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert mit dem Sachwert addiert, danach werden Korrekturfaktoren wie die Alterswertminderung und besondere Ausstattungsmerkmale berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird versucht den Wert einer Immobilie über die zukünftigen Mieteinnahmen (Ertrag) abzubilden. Das Ertragswertverfahren wird von Banken und Investoren verwendet um abzuschätzen ob ein Renditeobjekt lukrativ ist und im Verhältnis zum eingesetzten Kapital zukünftig Gewinne generieren wird.
Bei diesem Verfahren werden die Netto-Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt das Risiko eines Investors und die vorraussichtlich zukünftige Marktentwicklung. Es ermöglicht eine objektive Bewertung und eine wirtschaftliche Einordnung einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren eignet sich gut für die Bewertung von Mietimmobilien, wurde die Miete durch den Vermieter allerdings für längere Zeit nicht an die Marktsituation angepasst (Mieterhöhung) würde das Ertragswertverfahren einen nicht realistischen Wert liefern. Deswegen werden Marktschwankungen über den Liegenschaftszinssatz ausgeglichen.
Warum eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf?
Eine Immobilienbewertung von dem Verkauf einer Immobilie gibt Klarheit über den aktuellen Marktwert. Ohne Marktpreiseinschätzung kann die Immobilie entweder zu einem zu niedrigen Preis verkauft werden, oder bei einem zu hoch angesetzten Preis nicht verkauft werden bzw. der Verkauf dauert länger als gedacht.
Generell werden Angebote die neue auf dem Markt sind von Käufern als Interessant wargenommen, Objekte die schon länger auf dem Markt sind werden als Ladenhüter eingestuft. Auf Immobilienportalen ist das Erscheinungsdatum von Immobilieninseraten häufig sichtbar, auch laien können ein neues Inserat von einem alten unterscheiden.
Ein im Verlauf der Vermarktung reduzierter Preis wird vom Markt nicht gut angenommen. Warum sollte sich ein Interessent ein Immobilie anschauen die im Preis reduziert ist? Offensichtlich gab es zum höherem Preis keinen Käufer, das Objekt wird als uninteressant eingestuft.
Das Ziel eines Immobilienmaklers ist nicht einen Interessenten für das Objekt zu finden, sondern nach Möglichkeit mehrere.
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
