Die Mietrechtsreform 2026: Weitere Einschränkungen für Vermieter
Angesichts steigender Mieten und wachsender Wohnungsnot hat der Gesetzgeber umfangreiche Änderungen im Mietrecht beschlossen. Die Mietrechtsreform 2026 trat am 1.7.2026 in Kraft und soll den Mieterschutz stärken, gleichzeitig aber auch Investitionen in den Wohnungsmarkt fördern. In diesem Artikel gehen wir auf die wichtigsten Änderungen für Mieter und Vermieter ein.
Hintergrund der Reform
In den letzten Jahren haben steigende Mietpreise für Wohnraum vorallem in Großstädten Wohnungssuchende spürbar belastet. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hat nun die Politik dazu bewegt umfassende Änderungen im Mietrecht zu beschliessen um den Preisanstieg der Mieten zu bremsen. Die "Mietpreisebremse" wurde als zu unzureichend kritisiert, die Mietrechtsreform 2026 soll das nun ändern aber auch mehr Planungssicherheit bei Modernisierungen für Vermieter sicherstellen.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Bei Neuvermietung gilt die Kappungsgrenze nicht, es greift aber unter Umständen die Mietpreisbremse. In Städten und Gemeinden in denen die Mietpreisbremse gilt darf die Kaltmiete zum Zeitpunkt der Neuvermietung nur 10% über der ortsüblichen Miete liegen. In Städten und Gemeinden in denen die Mietpreisbremse nicht gilt darf die Kaltmiete zum Zeitpunkt der Neuvermietung 20% über der ortsüblichen Miete liegen. Im Rhein-Erft-Kreis gilt die Mietpreisbremse in Elsdorf, Bergheim, Pulheim, Kerpen, Frechen, Hürth, Erftstadt, Brühl und Wesseling. Nur in Bedburg gibt es derzeit keine Mietpreisbremse.
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen, außerdem gilt sie nicht für bereits bestehende Mietverträge.
Die wichtigsten Änderungen der Mietrechtsreform 2026 im Überblick
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverträgen gilt weiterhin, innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20% erhöht werden. Dies gilt allerdings nicht für Gebiete mit angespannter Wohnungslage, hier gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15% Mieterhöhung in den letzten drei Jahren. Diese Kappungsgrenze gilt nur für bestehende Mietverträge, bei Neuvermietung gilt diese Grenze nicht und der Mietzins kann frei gewählt werden. Bei Neuvermietung in Gebieten ohne Mietpreisbremse darf die Miete aber denoch nur 20% über der ortsüblichen Miete liegen. In Gebieten mit angespannter Wohnungslage gilt aber dennoch die Mietpreisbremse, das heißt die Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Miete (siehe Mietspiegel) liegen.
Die aktuellen Mietspiegel (für frei finanzierte Wohnungen) für den Rhein-Erft-Kreis können bei dem Rheinische Immobilienbörse e.V. heruntergeladen werden. --> Rheinische Immobilienbörse e.V.
Deckelung von Indexmieten
Bei Indexmietverträgen ist die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Mit der Mietrechtsreform 2026 (Referentenentwurf) darf die Miete in Gebieten mit angespannter Wohnungslage maximal um 3,5% pro Jahr erhöht werden, auch wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 3,5% gestiegen ist.
Kappungsgrenzen bei Modernisierung
Durch die sogenannte Modernisierungsumlage ist es Vermietern möglich bis zu 8% der Kosten für nachhaltige Modernisierungen dauerhaft auf die jährliche Nettomiete umzulegen. Kosten die sowieso für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären dürfen hier nicht mit eingerechnet werden. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen sich durch Schätzung zu ermitteln, dabei gilt es den Abnutzungsgrad der Bauteile die modernisiert weren sollen zu berücksichtigen.
Es gibt allerdings Einschränkungen. Bei Erhöhungen der jährlichen Miete darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro/qm Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/qm Wohnfläche, darf sich die Miete nicht um mehr als 2 Euro/qm Wohnfläche erhöhen.
Bei einem reinen Austausch der Heizungsanlage als Modernisierungsmaßnahme ist die Mieterhöhung auf 0,50 Euro/qm begrenzt.
Was ist ein "angespannter Wohnungsmarkt"?
Die Landesrergierung erklärt per Verordnung welche Städte und Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt gelten. Dazu werden Gutachter beauftragt um die Wohnsituation in Städten und Gemeinden einzuordnen.
Was sind nachhaltige Modernisierungen?
Nachhaltige Modernisierungen sind im Gesetz "BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen" definiert. Dazu zählt die nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Energie und Wasser. Modernisierungsmaßnajmen sind bauliche Veränderungen durch die z.B. der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird oder Endenergie nachhaltig reduziert wird (energetische Modernisierung).
Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Kritik
Die Mietpreisbremse trägt indirekt zur erhöhung der Mieten bei da Mehrfamilienhäuser beim Verkauf nun noch stärker an den Mieteinnahmen bewertet werden. Da die Mieten nach dem Verkauf nicht ohne weiteres erhöht werden können ist der jetzige Eigentümer gezwungen die Mieten regelmäßig zu erhöhen um beim Verkauf der Immobilie einen guten Preis zu erzielen. Die geringeren Möglichkeiten zur Mieterhöhung drängen Vermieter dazu, ihre Investitionen sorgfältiger zu planen.
Die Regelung zur Neuvermietung einer Wohnung desen Miete nur noch 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf macht das investieren in hochwertig ausgestattete Wohnungen unattraktiver. Da sich die Mieteinnahmen nun stärker am Mietspiegel (ortsüblichen Vergleichsmiete) orientieren werden die Mieteinnahmen von hochwertigen Wohnungen überpro Teure Investitionen in die hochwertige Ausstattung einer Luxuswohnung können nicht mehr die gleiche Rendite generieren wie zuvor.
Stand: 1.7.2026
Quelle:
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Disclaimer
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt der Seiterbetreiber keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte.